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首开股份不堪重负出了北京城增收不增利永续债利息拖累业绩

日期:2018-3-24(原创文章,禁止转载)

首开股份 在实现规模增长的同时,也遭遇了毛利率和净利润的双双下滑,而永续债递升的票息率压力不小

来源:《投资时报》

文 | 《投资时报》记者 罗艺

为突破规模瓶颈,尝试走出北京城的首开股份,在不出意外实现规模增长的同时,却遭遇了毛利率和净利润的双双下滑。一个标识是,反映公司盈利能力指标的加权平均净资产收益率,2016年下滑5.6个百分点至7.52%。

一个疑问开始浮现,离开了九门,这家京派企业原有的优势是否不复存在?

首开股份2016年年报显示,该公司全年实现营业收入298.83亿元,同比增长26.53%;归属于上市公司股东的净利羊癫疯怎么治疗润达19.01亿元,同比下降8.74%。

事实上自2012年开始,首开股份京外项目占比开始大幅上升。到2016年,其京外结算面积已达134.95万平方米,占比71%。但该公司京外项目的毛利率水平却相当不乐观,以致企业综合毛利率下滑6.73个百分点至33.82%。

此外,首开股份永续债规模再创新高,到2016年年底已达70亿元。永续债利息的支付也影响其净利润表现。据其年报显示,2016年首开股份已偿还了40亿元永续债,但仍持有70亿元永续债贷款,为此每年将支付4.14亿元利息。此外,该公司今年3月公告称拟发行中期票据,规模不超过40亿元人民币。

净利增速远低于营收增速

作为当仁不让的首都大地主,因在北京握有稀缺资源,且受益于北京近年房价大增,首开股份一直以高毛利扬名业界。不过随着北京可开发土地资源愈发有限,以及限购升级,首开股份从2010年左右开始走出京城,布局京外,利润率也从此开始下滑。

2010年,首开股份京外业务营收占比不足10%,到2016年,京外营收占比已超过50%。但与此同时,公司利润增速也开始放缓。

《投资时报》记者查阅该公司历年年报发湖北癫痫病三甲医院现,2012年首开股份实现营业收入126.76亿元,同比增40.18%;净利润达16.04亿元,同比减少13.83%。出现增收不增利的原因,就在于京外项目当年占比大幅提升。

2013年至2015年,该公司营业收入分别实现135.01亿元、208.50亿元和236.18亿元,净利润分别为12.85亿元、16.48亿元和20.83亿元。2016年,其营业收入同比增长26.53%至298.83亿元;净利润实现19.01亿元,同比下降8.74%。从2012年至2016年,首开股份营业收入接近成倍增长,但净利润的增幅较小,且起伏不定。

相关分析认为,首开股份净利润下滑与京外地区毛利率低相关。2016年年报显示,该公司京外结算面积达134.95万平方米,占比71%。京外地区项目营业收入达163.42亿元,同比增长42.45%,占营收比54.69%。与此同时,京外项目导致营业成本快速增加,达122.84亿元,同比增长51.88%。京外项目毛利率为24.84%,同比减少4.67个百分点。

根据年报,其位于沈阳、贵阳、葫芦岛、绵阳、大连等地的项目公司2016年均出现亏损。《投资时报》记者根据2016年年报数据估算,这些区域位置不佳的项目账面价值约接近100亿元,同期,其存货的账面原值为1153.72亿元,占存货比例约为8.7%。年报显示,该公司已针对这部分土地处分充分计提跌价准备,到2016年年底总计达8.75亿元。

此外,首开股份位于福州、杭州、厦门、苏州等地的项目,受其房价近两年明显上涨影响,已成为其重要的利润来源城市。

根据首开股份2016年土地储备来看,年内总计拿地金额为419.54亿元,新增土地储备257.55万平方米,其中京外拿地占比达95%;新增项目14个,其中在京内仅收获1个项目,而京外项目主要分布在成都、福州、杭州、武汉等8个城市。

值得注意的是,作为北京区域的资深龙头,首开股份在北京地区项目的毛利率也出现下滑。根据2016年年报,其在京内实现营业收入134.79亿元,毛利率下滑6.30个百分点至44.71%。据悉,其下滑与该公司京内保障房结算增多相关。

首开股份曾经表示,其北京项目毛利率也存在较大差异,如铂郡项目毛利率达60%,房山项目毛利率在35%,而保障房项目毛利率则不到10%。

其也在年报中称,随着土地市场竞争加剧,市场严厉调控措施的落地,项目获取难度加大,北京根据地的深耕发展面临严峻挑战。同时,项目盈利空间受到严重挤压,利润增长任务非常艰巨,项目周转速度与溢价能力需要全方位强化提升,2017年首开股份土地储备增长较之往年会更加审慎。

永续债利息拖累业绩

首开股份净利润下滑的另一个原因,则是受支付永续债利息增加的影响。据其年报显示,2016年该公司偿还了40亿元永续债。截至目前,其累计持有的70亿元永内蒙古癫痫病医院哪里好续债贷款每年将支付4.14亿元利息。

前几年,首开股份在土地市场上较为激进,但随着调控升级,销售回款减慢,导致负债率高企,2014年和2015年该公司负债率分别为83.47%和82.7%。2016年负债率下降2.8个百分点至79.9%。业内人士指出,永续债因为在报表中只计入权益项目而不计入负债,能美化财务报表中的负债率,这或许也是首开股份频繁选择永续债的原因之一。如果将首开股份仍持有的70亿元永续债计入负债,则该公司2016年的负债率将达83.8%。

根据年报显示,首开股份2016年累计实现融资544.88亿元,其中,银行贷款和信托383.38亿元,永续债50亿元,公司债60亿元,实际净融资规模203.96亿元。

2015年,首开股份首次发行永续债30亿元,前两年贷款利率为7.5%,第三年开始协议上浮。2015年12月该公司再度发行30亿元永续债,前三年贷款利率为6.9%,若存续至第四年后,每个计息年度利率重置为上年度利率+300BP。两次发债主要用于偿还债务。

2016年,首开股份于5月、12月分别发行30亿元和20亿元永续债借款。2016年5月永续债贷款前三年利率为5.5%,第四年为8.25%,第五年起为12.37%。

根据2016年年报显示,首开股份2016年累计实现融资544.88亿元。其中,银行贷款和信托383.38亿元,定增股票融资39.80亿元,永续债50亿元,公司债60亿元,资产支持票据12亿元,实际净融资规模203.96亿元。

综合来看,在2015年、2016年两年间,首开股份累计完成发行110亿元永续债。年报显示,2016年该公司归还了40亿元永续债,包括2015年8月所借永续债30亿元中的20亿元。

根据克而瑞发布的数据,截至2016年年中,16家房企的永续债总计1727亿元,同比增加109%。相关人士分析称,房企的永续债贷款多为银行输血,借用通道,将理财资金贷款给房企。因是理财资金,银行并不会让房企永续债务,而是会通过票息率递升迫使企业像还普通贷款一样到期归还本金。

对于一家房企而言,永续债的偿还模式无疑会增加企业的流动性风险。如果市场维持活跃状态,房企项目周转快,销售回款快,则能在低息期内还款。一旦市场出现较大幅度调整,资金不能快速收回,房企则面临较大风险。

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