日期：2017-12-14（原创文章,禁止转载）
(小区张贴的退暖费通知。)
5月7日(本周六)晚8点，凯华苑小区将召开全体业主大会。会议的中心工作是退还业主2015-2016年度结余的取暖费。
城区居民用取暖费为建筑面积23元/㎡，而这个小区该年度的取暖费扣除各项成本开支后仅为15.11元/㎡。
不仅如此，凯华苑小区内绿草如茵，鲜花绽放，道路洁净、通畅，综合环境足以让外人羡慕嫉妒恨。
其实，凯华苑小区是一个只有108户居民的小型住宅区，业主来自各行各业。
像这样的“袖珍”型小区因为住户少、收费少，物业公司挣钱难，多属物管的“险滩”地带，很多小区为此陷入脏、乱、差无人管理的局面。
那么，凯华苑小区在物业管理上是如何完成“逆袭”的?记者就此进行了调查采访。
(小区道路安置减速带和阻拦锁。)
缘起：
业主不满供暖效果，由此走上自治路
4日上午，记者来到位于城区军需路的凯华苑小区采访。这是一个只有一栋小高层住宅楼的居民小区。
说明来意后，在小区门岗值班的一位老师傅按下电钮，移开人行通道的栏杆，让记者走进小区。
“我们小区实行封闭式管理，业主不管是开车，骑自行车，还是步行，都要凭卡出入。”这位师傅解释说，这样做主要是为了小区的安全。
在小区内大门北侧的公示栏上，张贴着一个醒目的退暖费通知。通知旁边附着2015-2016年度供暖季账目公示单、2015-2016年度业主取暖费收款明细表和应退款明细表。
“这些账目弄得很细，我们业主的钱花在了哪里，用了多少，还剩余多少，通过这个账单可以一目了然。”在此路过的一名业主对记者说，自从他们小区物业实行自治管理后，小区面貌发生了很大变化。
“拿供暖来说，以前，小区的供暖费一分钱不少缴，但供暖效果却不好，业主意见很大，这两年供暖我们自己来管，取暖效果提升了不少，并且每年还能退还剩余的取暖费。”这名业主说。
吕月明是凯华苑小区业主委员会主任，也是该小区的一名业主。他向记者讲述了小区物业自治经历。
(凯华苑小区。)
吕月明说，凯华苑小区共有108户居民，2011年底小区建成后业主陆续入住。2012年下半年，他们小区成立了业主委员会。
“当时，业主对物业公司的服务质量不太满意，特别是供暖季暖气不热问题，业主怀疑物业公司克扣了流量，双方矛盾不断，一年多之后，该物业公司撤离了小区。”
吕月明说，后来，小区业委会又聘请了一家物业公司来管理，可是业主们发现，这家物业公司并未给小区带来多大变化，业主仍意见满腹，尤其对供暖一事。
“其实，业主心里也明白，物业公司作为企业毕竟是要挣钱盈利的，没有利润谁愿意做亏本的买卖呢?”小区业主张旭说，“麻雀虽小，五脏俱全”，他们小区不大，可服务项目一个都不少，如聘请物业公司管理，其运行成本肯定不小。要想管好小区物业，让业主少花钱办大事，就得把本应物业公司挣的利润拿回来，再用到业主身上，这就要实行小区自治，自己为自己服务。
“经过全体业主同意，从2014年开始，我们接管了小区的供暖工作，不让物业公司插手此事，供暖季结束后，我们把剩余的供暖费全部退还广大业主。”张旭说，由于少了一大项收入来源，物业公司在小区难以为续，最终不得不撤离。从2015年开始，他们小区真正实现了自治管理。
(小区最偏僻的一个角落也种植了绿草。)
实惠：
供暖实行“零利润”，结余费用退换业主
“小区管理好了，环境变好了，我们自己也会受益，住着也舒心，本着这种想法，我们几个愿意给小区干点实事的人结合在一起，组织成立了小区业委会。”
作为业委会成员的“带头大哥”，50多岁的吕月明说，他与其他几名热心的业主一起利用闲暇时间管理小区的事务，代表广大业主行使小区的管理权、监督权，同时也接受业主的监督。
如果小区有什么大事需要商量，他们就召开全体业主大会，听取大家的意见。此外，业委会组织成员开会时也要请几名业主参会，其他业主愿意来听一听的，都可随时参会发表意见。
“我们这些人都是义务劳动，不领取任何报酬。”吕月明说，为了做好小区的日常服务工作，他们聘请了4名物业管理人员，其中包括一名物业经理、一名保洁员和两名门岗保卫人员。
物业经理只参与小区的物业管理，接受业委会的监督管理癫痫患者饮食注意事项，没有经营行为。“虽然小区物业服务人员不多，但他们对工作都很认真负责，这一点业主们都挺满意。”采访中，几位业主称。
“小区物业实行自治后，要想取得广大业主的信任，必须做到账目透明化、公开化，把事情都摆在桌面上，接受业主们的监督。”吕月明以取暖费为例，2015-2016年度供暖季，他们小区73户缴费取暖，合计缴费208849元，去掉各项成本后还结余71684.99元，这些钱再按平方如数退还给业主。
今年按楼房面积大小每户缴纳暖费的多少，每户业主分别可退还807元、1016元和1147元，平均每平方退款7.89元。
“这两年，我们与供热企业结算完取暖流量费后，就把我们小区供热泵站的运行成本，诸如水电费，人工工资等费用都一一公布出来，让大家心里都明白钱花到了哪里。”吕月明说，正是做到了供暖“零利润”和账目公开透明化，他们小区才有了退暖费的可能。
“我们自己供暖，去掉了中间环节，供暖效果好了，并且还能退暖费，业主们缴费的积极性也提高了。”张旭说。
(自行车车棚内安装了充电设备。)
经验：
管理小区像对待自己的家一样心细
走进凯华苑小区乌鲁木齐癫痫病专科医院，给人的感觉是处处干净、规整。吕月明介绍说，他们管理小区就像对待自己的家一样心细，只要发现哪里有不顺眼的地方，立马整改，像私占绿地种菜行为，绝对不允许。
“小区停车难、乱停乱放是普遍现象，但我们小区不存在这种情况。”吕月明说，根据大多数业主的意见，他们对小区实行封闭式管理，车辆凭卡出入，有地下停车位的，车辆要停放在地下车库内，没有地下停车位又想将车停放在小区院内的，一律要租小区停车场的车位，否则不得进入小区，这就杜绝了车辆在小区内乱停乱放的问题。
该小区公共停车场有32个停车位，每个车位租金100元/月。这些收益都用于小区公共设施的维修、绿化等费用支出。
“我们小区内三套电梯的年检、检修费用，不用业主掏一分钱，小区内植树、种草和自动化的灌溉设备等都从租金中列支。”吕月明说，为了方便业主存放自行车，他们又建了一处停车棚，并安置了充电设备和数十个插座，只要车主投币即可在车棚内充电。
小区内居住着不少老人，为了他们上下电梯安全，小区业委会又在每套电梯内安装了扶手。此外，他们还在小区内安置了一些石凳、石桌……
“我们小区的物业费是按0.65元/㎡收取，这些费用主要用于4名物管服务人员的工资癫痫病患者心理开支等。其他费用都从车位租金中支付，不让业主再交钱。”吕月明说，业主的钱用于业主，服务于业主，让大家伙在小区住得舒心一点，也是他们实行小区自治的目的。
在采访中，吕月明告诉记者，有不少其他小区居民看到他们小区治理得井井有条，非常羡慕，其中有一位曾向他请教方法，他一笑了之。
在吕月明看来，要想复制他们小区的管理办法，难，也不难。说难，必须要有几个真心实意为小区干实事的热心人，要不图报酬和个人得失;说不难，只要下定决心，就没有办不成的事。
吕月明感慨地说，他们小区虽然业主不多，但来自四面八方，各行各业，管理起来并不容易。起初，有些业主对他们的工作不理解，不支持，还说三道四。
感到一肚子委屈的吕月明当时拍桌走人，决定再也不干这种出力不讨好的事了。后来，在其他癫痫手术价格业主的再三劝导下，他才回心转意。
如今，他带领业委会其他成员把小区管理得有条有理，让业主获得了不少实惠，自然也赢得了他们的信任。
“我们小区的环境变好了，广大业主的素质也提高了不少，乱扔乱倒垃圾的现象没有了，整个小区都充满了正能量。”吕月明欣慰地说，看着现在的情景，以前他们所有的付出劳动都是值得的。( 记者 岳耀军 )
